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商业地产值得投资吗(商业地产的投资价值)

上期提到,商业地产因为地处黄金地段或商业圈,升值空间大,在房地产刚起步的年代,商业地产可以说买到就赚到,买到了商业地产就等于弄到一棵摇钱树。那么现在商业地产是否还值得投资?

我们还是先看看商业地产的二个大佬级的开发商的情况。

SOHO的卖身

2021年6月16日,SOHO中国发布公告,高盛代表黑古集团发出全面收购要约,收购SOHO中国28.56亿股股份,占发行股本约55%的比例。SOHO中国董事长潘石屹出售SOHO的想法由来已久,这是因为近三年SOHO中国净利润连续下降,2018年至2020年,SOHO中国的净利润分别下降了59.33%、30.85%、59.77%。据公开资料显示,2012年SOHO中国达到业绩顶峰,实现营业收入155.44亿元,净利润105.85亿元。之后,由于销售物业减少,SOHO中国业绩也迈向下坡路。2013年至2020年,SOHO中国的营业收入分别为142.24亿元、63.60亿元、14.04亿元、19.62亿元和22.82亿元、20.82亿元、22.44亿元、25.16亿元,营业收入由百亿下降至20亿元左右。

2018年及以前,SOHO绝大多数物业均保持95%以上的出租率,而现在很多物业的出租率还达不到85%,最低的甚至只有67%,当然这二年受疫情影响也是一个重要原因。

商业地产值得投资吗(商业地产的投资价值)

  据观点地产新媒体官方报道,于2020年,SOHO中国实现营业收入约21.92亿元,同比增长约19%,归母净利却仅为5.36亿元,同比下降约59.77%;租金收入同比下降16%,至15.37亿元。

  潘石屹曾多次对外表示,其在北京、上海的租金回报率甚至跑不赢融资成本。北京、上海的商业地产尚且如此,更何况其他的城市?

万达的转型

2020年10月17日,《中国房地产报》在其抖音账号中发布了一段关于万达集团董事长王健林的讲话,王健林说道:“万达商业剥离所有房产业务,一平方米房产开发也不能有”,万达为什么要从成熟并且做得还不错的商业地产模式转型呢,王健林进一步解释道,“房地产这个行业,现金流不长远”。房子不像快消品,除了投资以外,很多人买房子都是住一辈子,甚至好几辈传承,当城市化率达到70%以后,房地产肯定萎缩。

实际上万达集团很早就开始布局从商业地产转型。2017年7月10日,融创以总价631.7亿元的价格收购了万达4840亿元的商业地产,包括13个文旅项目与76家酒店,史称中国房地产史上规模最大的一笔交易。此后,万达集团以去地产化、轻资产化开始转型,向影视、体育、旅游、网络、大健康全面发展。以前的自行投资、自已开发、自己经营的地产模式也调整为,资方出钱、万达集团负责设计、建设、招商运营,租金等净利双方三、七分。

商业地产值得投资吗(商业地产的投资价值)

很显然,万达轻装上阵的目的就是降低风险,使万达能更好地转型,彻底摆脱对房地产行业的依赖。

商铺与写字楼、公寓只会越来越多

商铺受到电商的冲击,日子本就不好过,除了个别定位豪华、精准的大型商场(如IFS国金)外,大部分商场的日子是一天不如一天,包括万达商铺。公寓与写字楼的的价格也是下跌较快,以前写字楼的价格要超出住宅不少,现在有些城市的公寓价格不到住宅的一半,但同样少有人问津,在湖南长沙的万达广场,不少写字楼的业主表示,万达的写字楼租还不如买。为什么商铺与公寓不景气,但数量仍是越来越多呢?除了新公寓与写字楼新房比二手房有较大的优势外,还有政府的宏观调控。

要知道,政府收取土地出让金都是一锤子买卖,并且城市土地资源有限,终有土地出让完的一天。而大多数居民住宅只要不出租、不经营后期是没有什么税收的,即使土地使用期限到了也是自然续期,不用再交土地出让金,并且不少住宅一住都是大半辈子甚至更长时间。而商业地产就不一样,交易有交易的税费,自用也少不了房产税与城镇土地使用税,对于政府来说这是一笔不小的财政收入。商业地产土地使用期限到期后,要重签合同,再次缴纳土地转让金,能保证以后有稳定的税收,商铺主要是用来作卖场的,同样少不了各种市场税,这是为什么很多房地产开发商要想拿地,必须拿一部分居住用地再配一部分商业用地的根本原因,也是为什么商铺与公寓越来越多的原因。有不少房地产开发商抱怨,在民用商品房上面赚的钱,都贴进了商业地产,“赔本赚吆喝”,不开发商业地产又拿不到居住用地。

商业地产值得投资吗(商业地产的投资价值)

哪些商业地产还值得投资

当然也不是所有的商铺都不行,比如九龙仓投资的国金、北京的星光天地经营都还是不错的。也不是所有的商业地产都不能投资,有些情况投资商业地产还是挺划算的,比如:

公司办公需要

公司办公需要有办公场所,如果以公司名义买下一部分写字楼是一个挺不错的选择。公司购买的写字楼,不仅能满足日常办公需要,省了租金,还能合理合规地取得非常可观的进项税额,是一个很不错的节税方式,前题是公司确需办公需要。

不良资产处置

前期因为商业地产比较辉煌,价值也比较高,所以很多公司或个人喜欢向商业地产投资。但是由于最近几年商业地产业绩的下滑,其价格有较大幅度的下降,经营业绩也出现的断崖式下滑,很多商业地产大佬都开始转型,很多公司或个人的商业地产因为难于维持,被债权方依法行使处置或强制要求被破产清算。

通过购买破产清算或是被债权方依法处置的商业地产(如法拍)以恰当的方式购入,经过改良与包装再次出售,还是有利可图的,当然这对购买方对处理析产的专业水平要求较高(因为潜在的风险较大),这不是每个公司与个人都能去做的事情。

商业地产值得投资吗(商业地产的投资价值)

如果是纯投资商业地产,要么像九龙仓与星光天地那样有大笔投入且有精准的定位,否则就要不去碰,玩商业地产你玩得过SOHO与万达吗?他们尚且如此,你又有多大信心呢?

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